Vereinbarter Kündigungsschutz schützt Mieter auch nach Verkauf der Wohnung

RA + Notar Daniel Nierenz, Fachanwalt für Strafrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer lesenswerten Entscheidung das Recht der Mieter gestärkt, die von ihremVermieter ein lebenslanges Wohnrecht vor dem Verkauf der Immobilie eingeräumt bekommen haben. Natürlich bleibt das außerordentliche Kündigungsrecht bei z.B. grob vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache oder bei Mietrückständen unberührt.
Wenn der Vermieter nun das Mietobjekt verkauft, geht diese vertragliche Verpflichtung immer auf den Käufer der Mietsache über. Der neue Vermieter darf also dem Mieter nicht kündigen. Das Kündigungsrecht besteht ausschließlich beim Mieter selbst, wenn dieser sich entscheiden sollte, in eine andere Wohnung oder vielleicht in ein Senioren- oder Pflegeheim ziehen zu wollen. Diese Regelung schafft für Mieter eine grundsätzliche Sicherheit, nicht eines Tages auf der Strasse stehen zu müssen.
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.
Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringt hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern hiermit eine gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können. Für diese naheliegende Auslegung der vertraglichen Regelungen sprechen zusätzlich auch die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung des alten Vermieters als Veräußerer. Darüber hinaus unterstreicht das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht des alten Vermieters, dass diese mit den vertraglichen Regelungen einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte.
Vorinstanzen:
AG Bochum – Urteil vom 13. September 2017 – 47 C 291/14
LG Bochum – Urteil vom 3. April 2018 – I-9 S 80/17